הרגלים צרכניים יכולים להשפיע מאוד על היקף ההוצאות החודשיות שלכם ועל המחירים שתשלמו עבור המוצרים והשירותים אותם אתם צורכים. העניין הוא, שאת ההרגלים האלה לא תוכלו כך סתם פתאום לשכוח כאשר אתם ניגשים למשימה של נטילת הלוואת משכנתא ועל כן, אתם רוצים להיות מודעים אליהם, כדי להבין מהי הגישה הצרכנית היעילה ביותר לנטילת הלוואת משכנתא, גישה שאולי תשמחו לאמץ לאחר מכן גם לכל יתר השירותים והמוצרים שאתם צורכים. בין המהלכים הצרכניים החשובים לביצוע בנטילת הלוואת משכנתא, אפשר במיוחד לציין את המהלך של השוואת ריביות משכנתא, אבל חשוב לזכור שלא מדובר רק בהשוואה פאסיבית, אלא במשא ומתן אקטיבי.
השוואת ריביות משכנתא – האם יש טעם להשוות?
אתם ניגשים לבנק למשכנתאות ומבקשים הלוואת משכנתא. הבנק מאשר את בקשתכם בשמחה ומציע לכם את ההלוואה בריבית של פריים מינוס חצי. זה נשמע כל כך אטרקטיבי – זה רק פריים, יש על זה עוד מינוס וחצי זה נשמע קצר והחלטי. אלא שבבנק אחר הציעו לכם פריים מינוס 0.4%. האם בגלל פער של 0.1% שווה להיכנס לתהליך שלם של השוואת ריביות משכנתא? התשובה היא כמובן כן. 0.1% על משכנתא של מיליון שקלים, זה אומר 1,000 שקלים בכל שנה. בהלוואה של 30 שנה, זה אומר פער של 30,000 שקלים וזה כבר לא כסף קטן. אם המשכנתא גדולה יותר ואם הפער גבוה יותר, אתם יכולים להגיע לפערים מצטברים של מאות אלפי שקלים בין הצעה להצעה וזאת סיבה מספיק טובה להשוות את ריביות המשכנתא בין הבנקים השונים.
מדוע הבנקים מציעים ריביות שונות והאם יש גבול לטווח הריביות הללו?
ריבית על הלוואה היא למעשה המחיר שגובה מכם הבנק על הכסף שהוא מעניק לכם היום במזומן. הריבית משקפת את הרווח שאותו רוצה הבנק לקבל על כך שהעמיד לרשותכם את הסכום הנדרש לכם, אך היא משקפת גם את רמת הסיכון שהוא לוקח על עצמו. הבנק למעשה נותן לכם סכום גבוה, לעיתים מיליוני שקלים, מבלי לדעת האם תחזירו אותו, האם תהיינה לכם בעיות פירעון והאם תקפידו על מועדי ההחזר. סיכון זה הוא לא סיכון לחודש או חודשיים, אלא לתקופות ארוכות שיכולות להגיע גם לשלושים שנה. ככל שהסיכון שלוקח על עצמו הבנק גבוה יותר, כך המחיר שהוא יגבה מכם יהיה גבוה יותר, קרי הריבית תהיה גבוהה יותר. את כל זה אמרנו לכם, כדי להסביר לכם את גבולות הגזרה שבתוכן יכול הבנק לפעול. גם אם הוא היה מאוד רוצה להוריד לכם עוד את הריבית כדי להתחרות עם הבנק הסמוך, הוא מוגבל בחישובים אקטואריים וחישובי סיכון מחייבים, מהם הוא לא יכול (ובצדק, גם לא רוצה) לחרוג.
ובכל זאת, בתוך גבולות הגזרה הללו, יש לבנקים טווח רחב של תחרות בתוכו הם יכולים לפעול. מן הסתם, הבנקים לא יפחיתו אפילו עשירית אחוז מהריבית, אם הם לא ירגישו שזה יכול לסייע להם לסגור את העסקה. בהתאם לכך, השוואת ריביות משכנתא לא יכולה להיות פעולה פאסיבית שבה אתם פשוט משווים את ההצעות הראשוניות שנתנו לכם בנקים שונים. התהליך של נטילת משכנתא הוא תהליך שנלווה אליו משא ומתן, במהלכו עליכם לתת לכל בנק את ההרגשה שאתם מוכנים לסגור ובלבד שייתן לכם הצעה אטרקטיבית ברמה כזאת, שבנקים אחרים יתקשו מאוד או אולי לא יוכלו להשוות.
איך משווים ריביות משכנתא?
השוואת ריביות משכנתא יכולה להתבצע במספר צורות. הצורה הראשונה היא פשוט כיתות רגליים בין הבנקים השונים וקבלת הצעת מחיר למשכנתא אותה אתם רוצים ליטול. הצורה השנייה היא דרך גופים מסחריים, שמעניקים שירותי ייעוץ משכנתאות וגם מתפעלים מערכות תקשורת ישירות עם הבנקים השונים, דרכן הם יכולים להגיש בקשה לקבלת הצעות מחיר מקוונות. הדרך הראשונה היא מעייפת, מאומצת וארוכה יותר. הדרך השנייה היא הקלה ביותר, המהירה ביותר ומהימנה לא פחות. ישנה גם דרך שלישית, במסגרתה אתם פשוט אוספים נתונים כלליים על הריביות שמציעים הבנקים השונים. דרך זו יכולה אולי לסייע לכם לספק את הסקרנות שלכם, אבל לחלוטין לא להוות בסיס לקבלת החלטות. ריבית המשכנתא שתקבלו תלויה מאוד בתנאי ההלוואה הספציפית (תקופת החזר, סכום, הון עצמי וכן הלאה) והיא תלויה מאוד במאפיינים הכלכליים שלכם עצמכם (היסטוריית אשראי, מקום עבודה, רמת שכר, גיל, ילדים, מצב בריאותי וכן הלאה). בשתי הצורות הראשונות של השוואת ריביות משכנתא נלקחים פרמטרים אלה בחשבון (גם אם אינכם מספקים את כל הפרטים, הבנקים מגיעים אליהם דרך מאגרי ידע שהם מחזיקים), בעוד בצורה השלישית, מדובר במידע גנרי וחסר חשיבות.
אז אם אתם רוצים לבצע השוואת ריביות משכנתא בצורה יעילה, זה או שאתם עוברים בין בנק לבנק בעצמכם או שאתם פונים לגורם מקצועי שיבצע עבורכם את ההשוואה בעצמו. אם אתם סתם רוצים לספק את הסקרנות, אולי בשלבים הראשונים של התהליך, אפשר גם בדרך השלישית.
ובכל זאת, השוואה זה לא מספיק
כפי שאמרנו קודם לכן, השוואת ריביות משכנתא היא אינה מספיקה והנה מספר כללים שאחריהם אתם רוצים לעקוב בתהליך:
- ודאו שאתם משווים תפוח לתפוח – כל הצעה שאתם מקבלים מכל בנק, צריכה להסתמך בדיוק על אותם תנאי הלוואה ואותם נתונים. כל שינוי בתנאים ובמאפייני ההלוואה, יכול להצדיק שינוי בריבית ולא רק על ידי בנק אחד, אלא על ידי כולם. על כן, אם בנק אחד מציע לכם הפחתת ריבית תמורת קיצור תקופת ההחזר, דעו שגם בנק אחר יוכל להציע לכם בדיוק את אותו דבר. על כן, הקפידו תמיד לבצע השוואת ריביות משכנתא על סמך נתונים זהים בכל ההצעות.
- נהלו משא ומתן – השוואת הריביות לא נועדה לספר לכם מי מציע את הריבית הנמוכה ביותר, אלא לשמש אתכם ככלי למשא ומתן. הצגת טבלה מסודרת של השוואת ריביות משכנתא, יכולה לסייע לכם מאוד בהשגת הצעות אטרקטיביות יותר מכל בנק. השתמשו בכך והתעקשו להוריד את הריבית ממש כמו סוחרים בשוק. זכרו תמיד, שלכל עשירית אחוז יש השלכות שיכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת ההחזר וזה תמריץ מספיק בכדי להפוך, ולא לתקופה קצרה, לסוחרים בשוק.
- הבנקים לא ינדבו את עצמם – אם אתם מצפים מהבנקים לנהוג בכם בטוב לב ולהציע לכם את כל מה שהם יכולים לעשות, אתם רוצים לגדוע את הציפייה הזאת כאן ועכשיו. תפקידו של הבנק, ובצדק, הוא לגבות מכם את הריבית הגבוהה ביותר שהוא יכול והוא לא יעשה דבר כדי לסטות מכך. כדי שהבנק יציע לכם ריבית אטרקטיבית יותר, אתם צריכים לתת לו סיבה טובה לכך, סיבה שבגינה הוא יבין שזה או שהוא מוריד את הריבית, או שהוא מאבד אתכם. זה צריך להיות הבסיס שלכם בניהול המשא ומתן וטבלה עם השוואת ריביות משכנתא מהבנקים השונים, בהחלט יכולה לסייע לכם בכך.
בכל מקרה, אם אתם מרגישים שאתם לא מסוגלים לעשות את זה בעצמכם, הסתייעו בגורם מקצועי שיבצע עבורכם את התהליך. מדובר בשירות שעולה כסף, אבל ביחס לתמורה שתוכלו לזכות בה, מדובר בכסף קטן.
